Los pisos turísticos llevan siendo un quebradero de cabeza para las comunidades de vecinos debido a multitud de escenarios donde el resto de vecinos suelen estar en desventaja e indefensos a la hora de reclamar y buscan soluciones como acordad prohibir pisos turísticos.
Inseguridad, accesos de multitud de personas ajenas a la finca o no habituales, abuso del uso de las zonas comunes, ruidos, molestias de todo tipo… todo ese trajín que un hotel sabe gestionar pero para lo que una comunidad de propietarios no está prepararda.
¿Qué pueden hacer las comunidades de propietarios ante esta situación? ¿se pueden prohibir los pisos turísticos?
Las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico según lo establecido en el Articulo 17, apartado 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Esto solo es de aplicación para las nuevas viviendas turísticas, no para las que ya existían antes de la aprobación del Real Decreto-Ley mencionado.
¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ESTABLECER UNA CUOTA MAYOR A LOS PROPIETARIOS QUE DESTINAN SUS VIVIENDAS A ALQUILER TURÍSTICO?
La Junta de Propietarios puede acordar una cuota especial de gastos para estos propietarios/as, o también un incremento en la participación de los gastos comunes siempre que no supongan un incremento superior al 20%.
Tanto el pago de una cuota especial como el incremento en la participación de los gastos comunes tiene que ser aprobado en Junta de Propietarios por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Estas subidas se aplican por el uso excesivo de los elementos comunes por parte de las personas a las que el propietario/a alquila su piso turístico.
Otras medidas
La comunidad puede aprobar un Reglamento de Régimen Interno que regule los detalles de la convivencia y el uso adecuado de los elementos y servicios comunes. Estas normas de uso interno se pueden aprobar y modificar tantas veces como se considere necesario, y solo requieren el acuerdo por mayoría de la Junta General.
¿QUÉ PUEDE HACER LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SI SE REALIZAN ACTIVIDADES MOLESTAS?
Para este escenario contamos con el artículo 7 de la LPH. Si se producen actividades molestas, el Presidente o el Administrador de Fincas colegiado requerirá a la persona o personas que han alquilado el piso para que se cese en las actividades molestas, siendo siempre una opción contar con los agentes de la autoridad.
Si estas actividades continúan, la única solución será dirigir el requerimiento de cesación directamente al propietario/a arrendador de este tipo de viviendas de uso turístico, contra quien posteriormente se interpondrá demanda judicial para el cese de estas actividades. El Juez puede acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia que puede conllevar el cierre de la vivienda turística por un tiempo determinado.
SOY PROPIETARIO Y ESTOY INTERESADO QUE MI VIVIENDA SEA DE ALQUILER TURÍSTICO
El promotor inicial o la propia comunidad puede haber establecido limitaciones. Por este motivo, quien esté interesado en establecer un piso turístico, debe informarse sobre las posibles limitaciones existentes en los estatutos o la escritura o la división horizontal.
También se debe comprobar la normativa sectorial tanto autonómica como local y verificar si se puede cumplir con todos los requisitos administrativos.
Sobre fumar en las zonas comunes, si hacemos una entrada en el blog es porque no le queda muy claro a mucha gente.
La prohibición de fumar en las comunidades de propietarios se encuentra recogida en la ley antitabaco (Disposición 20138 del BOE núm. 318 de 2010) . Así, en atención a ella y al resto de legislación que le rodea, pueden establecerse los siguientes puntos:
- En las zonas comunes cerradas (escaleras, pasillos, ascensores…) la ley es clara: está totalmente prohibido fumar. No existen excepciones con una prohibición es total. Por lo tanto , pueden situarse carteles u otro tipo de avisos estando dentro de la normativa vigente.
- En las zonas comunes de la comunidad de propietarios que se encuentren al aire libre está permitido fumar. Es decir, si en el caso de las zonas comunes cerradas la prohibición era total y completa, en el caso de las zonas abiertas (piscinas y parques, por ejemplo) sí existe la posibilidad de fumar. A esto se le aplica una excepción en los supuestos en los que haya niños cerca, pues en ese caso sí que no se podrá fumar.
Partiendo de estas bases, lo de siempre, se puede ampliar por la mayoría las restricciones sobre fumar en las zonas comunes.
«Artículo 7. Prohibición de fumar.
Se prohíbe fumar, además de en aquellos lugares o espacios definidos en la normativa de las Comunidades Autónomas, en:
- Centros de trabajos públicos y privados, salvo en los espacios al aire libre.
- Centros y dependencias de las Administraciones públicas y entidades de Derecho público.
- Centros, servicios o establecimientos sanitarios, así como en los espacios aire libre o cubiertos, comprendidos en sus recintos.
- Centros docentes y formativos, salvo en los espacios al aire libre de los centros universitarios y de los exclusivamente dedicados a la formación de adultos, siempre que no sean accesos inmediatos a los edificios o aceras circundantes.
- Instalaciones deportivas y lugares donde se desarrollen espectáculos públicos, siempre que no sean al aire libre.
- Zonas destinadas a la atención directa al público.
- Centros comerciales, incluyendo grandes superficies y galerías, salvo en los espacios al aire libre.
- Centros de atención social.
- Centros de ocio o esparcimiento, salvo en los espacios al aire libre.
- Centros culturales, salas de lectura, exposición, biblioteca, conferencias y museos.
- Salas de fiesta, establecimientos de juego o de uso público en general, salvo en los espacios al aire libre.
- Áreas o establecimientos donde se elaboren, transformen, preparen, degusten o vendan alimentos.
- Ascensores y elevadores.
- Cabinas telefónicas, recintos de los cajeros automáticos y otros espacios cerrados de uso público de reducido tamaño. Se entiende por espacio de uso público de reducido tamaño aquel que no ocupe una extensión superior a cinco metros cuadrados.
- Estaciones de autobuses, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, vehículos o medios de transporte colectivo urbano e interurbano, vehículos de transporte de empresa, taxis, ambulancias, funiculares y teleféricos.
- Todos los espacios del transporte suburbano (vagones, andenes, pasillos, escaleras, estaciones, etc.), salvo en los espacios que se encuentren por completo al aire libre.
- Estaciones, puertos y medios de transporte ferroviario y marítimo, salvo en los espacios al aire libre.
- Aeropuertos, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, aeronaves con origen y destino en territorio nacional y en todos los vuelos de compañías aéreas españolas, incluidos aquellos compartidos con vuelos de compañías extranjeras.
- Estaciones de servicio y similares.
- Cualquier otro lugar en el que, por mandato de esta Ley o de otra norma o por decisión de su titular, se prohíba fumar.
- Hoteles, hostales y establecimientos análogos, salvo en los espacios al aire libre. No obstante, podrán habilitarse habitaciones fijas para fumadores, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 8.
- Bares, restaurantes y demás establecimientos de restauración cerrados.
- Salas de teatro, cine y otros espectáculos públicos que se realizan en espacios cerrados.
- Recintos de los parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamientos destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores.
- En todos los demás espacios cerrados de uso público o colectivo.
La Instalación de puntos de Recarga para vehículos se especifica en instrucción Técnica “ITC BT 52”, publicada el 31 de Diciembre de 2014 y entrada en vigor a mediados de 2015, que recoge las formas de instalación de puntos de recarga que aplica a:
- Aparcamientos de viviendas unifamiliares o de una sola propiedad.
- Aparcamientos o estacionamientos colectivos en edificios o conjuntos inmobiliarios de régimen de propiedad horizontal.
- Aparcamientos o estacionamientos de flotas privadas, cooperativas o de empresa, o los de oficinas, para su propio personal o asociados, los de talleres, de concesionarios de automóviles o depósitos municipales de vehículos eléctricos y similares.
- Aparcamientos o estacionamientos públicos, ya sean gratuitos o de pago y sean de titularidad pública o privada.
- Vías de dominio público destinadas a la circulación de vehículos eléctricos, situadas en zonas urbanas y en áreas de servicio de las carreteras de titularidad del Estado previstas en el artículo 28 de la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras.
Centrándonos en el aparatado nº2, los esquemas y formas de instalación vienen definidos en la “ITC BT 52”. Se podrán utilizar esquemas distintos siempre que se cumplan todos los requisitos establecidos en esta (ITC) BT-52.
El esquema más habitual pudiera ser aquel que la derivación del punto de recarga se saca del mismo cuadro de contadores de tu mismo contador:
Sin entrar en definiciones técnicas que deberán ser valoradas por técnicos cualificados para asegurarse del cumplimiento de la normativa y propuesta técnica, vayamos a cómo articular la instalación desde un punto de vista de solicitud de un/a vecino/a:
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula su instalación en su artículo 17.5. “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad.
El coste de la instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Es decir, a diferencia de otros acuerdos, no es necesario el visto bueno del resto de los vecinos, ni son necesarias mayoría absolutas ni simples. Basta con que un propietario desee instalar el punto de recarga, lo comunique y asuma su coste, para instalarlo.
Hay más variantes y posibilidades según sea de interés general o privado, en caso de interés general y la instalación afecte a elementos comunes se necesitaría el voto de las 3/5 partes del total de los propietarios.
Tener en cuenta que aunque un propietario tenga el derecho de instalar un punto de recarga, se deberá valorar y proponer el lugar de la canalización hasta su contador (si no existe una canalización previa) y en este punto sí debe intervenir la comunidad por ser una zona común para crear un orden y facilitar futuras solicitudes.
Referencias sobre Instalación de puntos de Recarga para vehículos
https://www.boe.es/boe/dias/2014/12/31/pdfs/BOE-A-2014-13681.pdf
Las comunidades de propietarios tienen obligaciones fiscales y no están exentas de rendir cuentas a hacienda. Dependerá de las actividades que realice el grado de responsabilidad y obligaciones de cumplimiento con la administración.
Tener servicios contratados con personal, recibir ingresos por el alquiler de zonas comunes o propiedades, recibir una subvención o por la facturación con proveedores, requiere tener muy claro y estar bien asesorado para no incurrir en sanciones.
- Modelo 184:
Los rendimientos económicos obtenidos por una comunidad de propietarios tales como la publicidad en fachada, alquiler de antena de telefonía, alquiler/venta de la vivienda-portería, subvenciones recibidas para rehabilitar el edificio, generación de electricidad por placas fotovoltaicas…) deben ser imputados a cada uno de los propietarios a través del régimen de atribución de rentas y según su coeficiente de participación en la finca.
- Modelo 190:
Si la comunidad tuviera que pagar los salarios de porteros, jardineros, socorristas, administradores de fincas, abogados… debe practicar la retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta y efectuar su ingreso de forma trimestral (modelos 111). Deberá presentarse durante los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero.
De igual modo, la comunidad tiene que realizar el oportuno resume anual sobre retenciones e ingresos a cuenta del ejercicio, en el modelo 190, que se presenta del 1 al 31 de enero del año siguiente al que se refiere la declaración.
- Modelo 303:
En relación con el IVA, la comunidad deberá presentar las correspondientes declaraciones, mediante el modelo 303, en caso de que obtener ingresos que provengan de actividades sujetas a este impuesto, como puede ser el alquiler de local o la colocación de carteles publicitarios en fachadas y azoteas. Esta declaración, en cambio, se presenta trimestralmente.
- Modelo 347:
Esta exigencia fiscal obliga a las comunidades a declarar las operaciones con terceros, por ejemplo con empresas de reformas, cuando hayan superado en su conjunto y durante el año anterior la cifra de 3.005,06 euros.
La comunidad obligaciones fiscales sobre los gastos de suministros de agua, energía eléctrica y combustibles como el gasóleo de la caldera para agua sanitaria/calefacción con destino comunitario así como los seguros contratados.
https://www.agenciatributaria.es/
Es habitual en nuestro día a día consultas sobre molestias por ruidos, “me molesta el vecino con la música alta, las obras, del disfrute de zonas comunes en urbanizaciones y un sinfín de situaciones generadoras de ruido”, cada cual se puede identificar según el caso.
¿Qué se puede hacer?,
Parece evidente acercarse al vecino ruidoso y tratar de mediar, dialogar y a veces funciona, debería si fuéramos tolerantes ya que todos, el algún momento, hacemos o haremos ruido.
El administrador deberá asegurarse que las molestias por ruidos está dentro de los márgenes admisibles, valorar si es un hecho puntual o es continuado en el tiempo, cuantas quejas hay, recopilar datos antes de iniciar acciones.
Partimos de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, regula las competencias en materia de ruidos y contaminación acústica e indica que son los ayuntamientos los que elaboran y aprueban su Ordenanza de Ruidos y será una herramienta importante para el administrador de fincas y/o presidente/a.
En el caso de Alcalá de Henares merece consultar la Ordenanza Municipal para Fomentar y Garantizar La Convivencia Ciudadana En Los Espacios Públicos, capítulo undécimo en el caso que nos ocupa (aquí), –
- Define como Horas de descanso:
de L a S de 22:00 h a 8:00 h y domingos y festivos de 22:00 h a 9:30 h.
En caso de hacer ruido en las horas restantes, habrá que determinar la causa, niveles admisibles y en caso de obras que dispongan de los permisos administrativos y garantizar que se cumple con lo establecido en el artículo 7 de la LPH. En caso de ser necesario la intervención de la policía local para que, compruebe las molestias ocasionadas siempre que fuera posible, emitiendo informe al respecto.
¿En las comunidades de propietarios es obligatoria la instalación de un ascensor a petición de un solo propietario?
Para la instalación de un ascensor hay que tener dos interpretaciones a tener en cuenta, la primera en base al art. 10.1b) LPH que trata la supresión de barreras arquitectónicas y la segunda en base al art. 17.2 LPH que trata la posible instalación de ascensor.
En primer lugar, si se tratara de supresión de barreras arquitectónicas deberíamos dirigirnos al art. 10.1 b) de la LPH.
Del artículo se desprende que para la instalación de un ascensor, rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, se deben cumplir dos requisitos:
1.- Beneficiarios. Que el propietario o las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en su vivienda sean personas con discapacidad, o sean mayores de setenta años.
2.- Precio. El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
BENEFICIARIOS
Sólo estará legitimado para pedir la instalación del ascensor el/los propietario/s de una vivienda para sí mismo/s o para las personas con discapacidad que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la misma o, que sean mayores de 70 años.
PRECIO
El pago será obligatorio para todos los propietarios y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, siempre que el importe repercutido de las obras de instalación (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes al año.
Es decir, si se solicitan a varias empresas (instaladoras de ascensores) presupuestos en los que el precio total de la obra está fraccionado en varios años, de tal manera que el importe repercutido para cada año no excede de doce mensualidades/cuotas de gastos comunes para cada comunero, la instalación será obligatoria para todos los propietarios.
Ahora bien, si se tratara del establecimiento del ascensor por voluntad propia de los comuneros deberíamos dirigirnos al art. 17.2 de la LPH.
Las características de este supuesto para la instalación del ascensor son las siguientes:
1) La Junta de Propietarios puede establecer nuevos servicios comunes, como la instalación del ascensor.
2) Cuando la Junta de Propietarios apruebe la instalación del ascensor obliga a todos los propietarios al pago de dichos gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Como en el supuesto anterior, se basa en el coste de las obras, en vez de los ingresos de los propietarios.
3) La instalación del ascensor requiere el voto favorable de la mayoría que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación, no sólo de los presentes en Junta, sino también de los ausentes, de tal modo que, una vez adoptado el acuerdo en Junta, se habrá de comunicar a los no asistentes que pueden pronunciarse al respecto en el plazo de treinta días naturales desde la fecha de notificación, en caso contrario, su voto se computará como favorable al acuerdo adoptado en Junta, tal y como indica el art. 17.8 LPH.
Una vez expuestas las dos casuísticas existentes se deberá tener en cuenta la siguiente excepción:
La excepción a la instalación obligatoria del ascensor vendría dada por la incompatibilidad con la configuración del edificio, o cuando el montaje del ascensor lleve consigo la alteración de otros elementos comunes de forma importante o suponga un perjuicio directo para algún propietario.
