¿Por qué creemos que podemos ofrecer un servicio de gestión inmobiliaria?, Cae por su propio peso, así como otros servicios que tengan puntos en común con la administración de fincas.
GESAHBOX crea la alianza con nuestros compañeros de TENHOUSE que les guiarán en el proceso de compra/venta.
En un proceso de compra/venta surgen muchas dudas:
- ¿Quién me puede asesorar y que sea de confianza?
- Claridad en el proceso ya que cada paso es importante tenerlo claro.
- Costes de la operación: al vendedor, al comprador.
- Financiación, tasación, impuestos…
- Grado de flexibilidad.
- Etc…
Les recomendamos que pregunten a las diferentes agencias, sus costes y como realizan la gestión inmobiliaria, tus beneficios finales y realice un balance.
Si coincide que GESAHBOX administra la comunidad a la que pertenece el inmueble te beneficiarás de ventajas en cuanto a costes y comodidades de centralizar la operación bajo una misma empresa.
Te invitamos a que conozcas como trabajamos, sin compromiso, y compares.
¿Qué son los Fondos Next Generation EU?
Tras la crisis que ha supuesto el COVID-19, el Consejo Europeo aprobó en julio los Fondos Next Generation EU (NGEU), un Plan de Recuperación Europeo con una dotación de 750.000 millones de euros que se utilizarán para reactivar la economía europea y promover su transformación, especialmente en los ejes de digitalización y sostenibilidad. De ellos, 390.000 millones serán en transferencias, que no hay que devolver ni computarán para déficit o deuda de las capitales, y 360.000 millones más en préstamos.
¿Qué finalidad tienen los fondos sobre las comunidades de propietarios?
- Mejorar la calidad de vida
- Conseguir que seamos más eficientes energéticamente
- Mejorar el parque inmobiliario español
- Reactivar la economía
Las ayudas van a servir para financiar obras en la comunidad de propietarios que supongan una reducción del 30% del consumo de la energía primaria no renovable, así como aquellas que den lugar a una reducción de entre el 25% y el 25% de la demanda de calefacción o refrigeración.
Antes de pedir esta ayuda para tu comunidad, realices un estudio profesional en profundidad que explique claramente qué mejoras puedes acometer y cómo proceder paso por paso. Para ello, la figura del agente rehabilitador será fundamental en todo el proceso, pues será el profesional encargado de plantear y explicar a la comunidad de propietarios cuál es el escenario real en el que se encuentran.
Para poder solicitar la ayuda, primero hace falta el proyecto de un técnico que certifique qué, con la mejora planteada, se va a reducir el consumo energético. Además, es necesario que el edificio en cuestión tenga pasada la ITE o la esté tramitando.
Next Generation EU – Mecanismo Recuperación y Resiliencia | Comunidad de Madrid
Sobre fumar en las zonas comunes, si hacemos una entrada en el blog es porque no le queda muy claro a mucha gente.
La prohibición de fumar en las comunidades de propietarios se encuentra recogida en la ley antitabaco (Disposición 20138 del BOE núm. 318 de 2010) . Así, en atención a ella y al resto de legislación que le rodea, pueden establecerse los siguientes puntos:
- En las zonas comunes cerradas (escaleras, pasillos, ascensores…) la ley es clara: está totalmente prohibido fumar. No existen excepciones con una prohibición es total. Por lo tanto , pueden situarse carteles u otro tipo de avisos estando dentro de la normativa vigente.
- En las zonas comunes de la comunidad de propietarios que se encuentren al aire libre está permitido fumar. Es decir, si en el caso de las zonas comunes cerradas la prohibición era total y completa, en el caso de las zonas abiertas (piscinas y parques, por ejemplo) sí existe la posibilidad de fumar. A esto se le aplica una excepción en los supuestos en los que haya niños cerca, pues en ese caso sí que no se podrá fumar.
Partiendo de estas bases, lo de siempre, se puede ampliar por la mayoría las restricciones sobre fumar en las zonas comunes.
«Artículo 7. Prohibición de fumar.
Se prohíbe fumar, además de en aquellos lugares o espacios definidos en la normativa de las Comunidades Autónomas, en:
- Centros de trabajos públicos y privados, salvo en los espacios al aire libre.
- Centros y dependencias de las Administraciones públicas y entidades de Derecho público.
- Centros, servicios o establecimientos sanitarios, así como en los espacios aire libre o cubiertos, comprendidos en sus recintos.
- Centros docentes y formativos, salvo en los espacios al aire libre de los centros universitarios y de los exclusivamente dedicados a la formación de adultos, siempre que no sean accesos inmediatos a los edificios o aceras circundantes.
- Instalaciones deportivas y lugares donde se desarrollen espectáculos públicos, siempre que no sean al aire libre.
- Zonas destinadas a la atención directa al público.
- Centros comerciales, incluyendo grandes superficies y galerías, salvo en los espacios al aire libre.
- Centros de atención social.
- Centros de ocio o esparcimiento, salvo en los espacios al aire libre.
- Centros culturales, salas de lectura, exposición, biblioteca, conferencias y museos.
- Salas de fiesta, establecimientos de juego o de uso público en general, salvo en los espacios al aire libre.
- Áreas o establecimientos donde se elaboren, transformen, preparen, degusten o vendan alimentos.
- Ascensores y elevadores.
- Cabinas telefónicas, recintos de los cajeros automáticos y otros espacios cerrados de uso público de reducido tamaño. Se entiende por espacio de uso público de reducido tamaño aquel que no ocupe una extensión superior a cinco metros cuadrados.
- Estaciones de autobuses, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, vehículos o medios de transporte colectivo urbano e interurbano, vehículos de transporte de empresa, taxis, ambulancias, funiculares y teleféricos.
- Todos los espacios del transporte suburbano (vagones, andenes, pasillos, escaleras, estaciones, etc.), salvo en los espacios que se encuentren por completo al aire libre.
- Estaciones, puertos y medios de transporte ferroviario y marítimo, salvo en los espacios al aire libre.
- Aeropuertos, salvo en los espacios que se encuentren al aire libre, aeronaves con origen y destino en territorio nacional y en todos los vuelos de compañías aéreas españolas, incluidos aquellos compartidos con vuelos de compañías extranjeras.
- Estaciones de servicio y similares.
- Cualquier otro lugar en el que, por mandato de esta Ley o de otra norma o por decisión de su titular, se prohíba fumar.
- Hoteles, hostales y establecimientos análogos, salvo en los espacios al aire libre. No obstante, podrán habilitarse habitaciones fijas para fumadores, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 8.
- Bares, restaurantes y demás establecimientos de restauración cerrados.
- Salas de teatro, cine y otros espectáculos públicos que se realizan en espacios cerrados.
- Recintos de los parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamientos destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores.
- En todos los demás espacios cerrados de uso público o colectivo.
La Instalación de puntos de Recarga para vehículos se especifica en instrucción Técnica “ITC BT 52”, publicada el 31 de Diciembre de 2014 y entrada en vigor a mediados de 2015, que recoge las formas de instalación de puntos de recarga que aplica a:
- Aparcamientos de viviendas unifamiliares o de una sola propiedad.
- Aparcamientos o estacionamientos colectivos en edificios o conjuntos inmobiliarios de régimen de propiedad horizontal.
- Aparcamientos o estacionamientos de flotas privadas, cooperativas o de empresa, o los de oficinas, para su propio personal o asociados, los de talleres, de concesionarios de automóviles o depósitos municipales de vehículos eléctricos y similares.
- Aparcamientos o estacionamientos públicos, ya sean gratuitos o de pago y sean de titularidad pública o privada.
- Vías de dominio público destinadas a la circulación de vehículos eléctricos, situadas en zonas urbanas y en áreas de servicio de las carreteras de titularidad del Estado previstas en el artículo 28 de la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras.
Centrándonos en el aparatado nº2, los esquemas y formas de instalación vienen definidos en la “ITC BT 52”. Se podrán utilizar esquemas distintos siempre que se cumplan todos los requisitos establecidos en esta (ITC) BT-52.
El esquema más habitual pudiera ser aquel que la derivación del punto de recarga se saca del mismo cuadro de contadores de tu mismo contador:
Sin entrar en definiciones técnicas que deberán ser valoradas por técnicos cualificados para asegurarse del cumplimiento de la normativa y propuesta técnica, vayamos a cómo articular la instalación desde un punto de vista de solicitud de un/a vecino/a:
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula su instalación en su artículo 17.5. “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad.
El coste de la instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Es decir, a diferencia de otros acuerdos, no es necesario el visto bueno del resto de los vecinos, ni son necesarias mayoría absolutas ni simples. Basta con que un propietario desee instalar el punto de recarga, lo comunique y asuma su coste, para instalarlo.
Hay más variantes y posibilidades según sea de interés general o privado, en caso de interés general y la instalación afecte a elementos comunes se necesitaría el voto de las 3/5 partes del total de los propietarios.
Tener en cuenta que aunque un propietario tenga el derecho de instalar un punto de recarga, se deberá valorar y proponer el lugar de la canalización hasta su contador (si no existe una canalización previa) y en este punto sí debe intervenir la comunidad por ser una zona común para crear un orden y facilitar futuras solicitudes.
Referencias sobre Instalación de puntos de Recarga para vehículos
https://www.boe.es/boe/dias/2014/12/31/pdfs/BOE-A-2014-13681.pdf
La normativa completa sobre la regulación de la instalación de contadores individuales en los edificios con sistemas de calefacción central se define en la trasposición de la Directiva 2021/27/UE, que marca el carácter obligatorio de disponer de sistemas de contabilización individual para calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria y que mantiene un procedimiento de infracción contra España desde 2015 por no haberla adoptado.
Su aplicación redundará en un menor gasto energético en las viviendas con un ahorro medio estimado del 24%, aumentando la autonomía de los usuarios para decidir cómo optimizar su consumo y mejorar el confort de su vivienda, debemos tener en cuenta:
- La norma es de aplicación para edificios construidos antes de la aplicación del RITE (1998), ya que los posteriores ya estaban obligados.
- Aquellos consumidores que se puedan clasificar como vulnerables, podrán optar a una ayuda a cargo de los fondos del estado para dar cumplimiento a esta.
- En el caso de comunidades con calefacción por anillo (un solo punto de entrada y salida para la calefacción), se presupone que la instalación de contadores es viable. Para el caso de sistemas por columnas, se deberá de tener en cuenta el montaje de repartidores de costes.
PLAZOS PARA SOLICITAR PRESUPUESTO, INFORME DE VIABILIDAD Y PUESTA EN MARCHA DEL SERVICIO:
Las fechas límite para que los titulares cumplan con la obligación de obtener un presupuesto siguiendo el modelo establecido en el anexo III del REAL DECRETO serán las siguientes, en función del uso, número de viviendas del edificio y de la zona climática en la que se sitúe el edificio, de las definidas en el Documento Básico de Ahorro de Energía de la Parte II del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo:
- En edificios de 20 viviendas o más;
- De uso diferente a vivienda, y ubicados en zona climática E; plazo límite 1 de febrero de 2021.
- Ubicados en zona climática D, plazo límite de 1 de Julio de 2021.
- Ubicados en zona climática C, plazo límite de 1 de diciembre de 2021.
- En edificios de menos de 20 viviendas;
- Ubicados en zona climática E, plazo límite de 1 de Julio de 2021.
- Ubicados en zona climática D, plazo límite de 1 de diciembre de 2021.
- Ubicados en zona climática C, plazo límite 1 de febrero de 2022.
La fecha límite para tener activa la instalación, que será siempre 15 meses después de obtener la viabilidad técnica positiva.
Quedan exentos de la instalación de contadores individuales los edificios situados en las zonas más cálidas del país y los supuestos en los que la inversión no pueda recuperarse en un máximo de cuatro años, a partir de los ahorros que se pueden generar. Además, los consumidores con la condición de vulnerables podrán ser beneficiarios de una ayuda directa para el cumplimiento de esta obligación, con cargo a los Presupuestos Generales del Estado.
ZONAS Climáticas
SANCIONES:
En el caso de incumplimiento de los preceptos contenidos en el real decreto será de aplicación el régimen sancionador previsto en los artículos 77, 78, 80 y del 82 al 86 de la Ley 18/2014, de 15 de octubre, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia y demás normas que sean de aplicación.
Mas información sobre la Regulación de la instalación de contadores individuales en los edificios con sistemas de calefacción central:
Real Decreto 736/2020 del 4 de Agosto de 2020:
https://www.boe.es/boe/dias/2020/08/06/pdfs/BOE-A-2020-9272.pdf
Es habitual en nuestro día a día consultas sobre molestias por ruidos, “me molesta el vecino con la música alta, las obras, del disfrute de zonas comunes en urbanizaciones y un sinfín de situaciones generadoras de ruido”, cada cual se puede identificar según el caso.
¿Qué se puede hacer?,
Parece evidente acercarse al vecino ruidoso y tratar de mediar, dialogar y a veces funciona, debería si fuéramos tolerantes ya que todos, el algún momento, hacemos o haremos ruido.
El administrador deberá asegurarse que las molestias por ruidos está dentro de los márgenes admisibles, valorar si es un hecho puntual o es continuado en el tiempo, cuantas quejas hay, recopilar datos antes de iniciar acciones.
Partimos de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, regula las competencias en materia de ruidos y contaminación acústica e indica que son los ayuntamientos los que elaboran y aprueban su Ordenanza de Ruidos y será una herramienta importante para el administrador de fincas y/o presidente/a.
En el caso de Alcalá de Henares merece consultar la Ordenanza Municipal para Fomentar y Garantizar La Convivencia Ciudadana En Los Espacios Públicos, capítulo undécimo en el caso que nos ocupa (aquí), –
- Define como Horas de descanso:
de L a S de 22:00 h a 8:00 h y domingos y festivos de 22:00 h a 9:30 h.
En caso de hacer ruido en las horas restantes, habrá que determinar la causa, niveles admisibles y en caso de obras que dispongan de los permisos administrativos y garantizar que se cumple con lo establecido en el artículo 7 de la LPH. En caso de ser necesario la intervención de la policía local para que, compruebe las molestias ocasionadas siempre que fuera posible, emitiendo informe al respecto.
¿En las comunidades de propietarios es obligatoria la instalación de un ascensor a petición de un solo propietario?
Para la instalación de un ascensor hay que tener dos interpretaciones a tener en cuenta, la primera en base al art. 10.1b) LPH que trata la supresión de barreras arquitectónicas y la segunda en base al art. 17.2 LPH que trata la posible instalación de ascensor.
En primer lugar, si se tratara de supresión de barreras arquitectónicas deberíamos dirigirnos al art. 10.1 b) de la LPH.
Del artículo se desprende que para la instalación de un ascensor, rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, se deben cumplir dos requisitos:
1.- Beneficiarios. Que el propietario o las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en su vivienda sean personas con discapacidad, o sean mayores de setenta años.
2.- Precio. El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
BENEFICIARIOS
Sólo estará legitimado para pedir la instalación del ascensor el/los propietario/s de una vivienda para sí mismo/s o para las personas con discapacidad que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la misma o, que sean mayores de 70 años.
PRECIO
El pago será obligatorio para todos los propietarios y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, siempre que el importe repercutido de las obras de instalación (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes al año.
Es decir, si se solicitan a varias empresas (instaladoras de ascensores) presupuestos en los que el precio total de la obra está fraccionado en varios años, de tal manera que el importe repercutido para cada año no excede de doce mensualidades/cuotas de gastos comunes para cada comunero, la instalación será obligatoria para todos los propietarios.
Ahora bien, si se tratara del establecimiento del ascensor por voluntad propia de los comuneros deberíamos dirigirnos al art. 17.2 de la LPH.
Las características de este supuesto para la instalación del ascensor son las siguientes:
1) La Junta de Propietarios puede establecer nuevos servicios comunes, como la instalación del ascensor.
2) Cuando la Junta de Propietarios apruebe la instalación del ascensor obliga a todos los propietarios al pago de dichos gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Como en el supuesto anterior, se basa en el coste de las obras, en vez de los ingresos de los propietarios.
3) La instalación del ascensor requiere el voto favorable de la mayoría que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación, no sólo de los presentes en Junta, sino también de los ausentes, de tal modo que, una vez adoptado el acuerdo en Junta, se habrá de comunicar a los no asistentes que pueden pronunciarse al respecto en el plazo de treinta días naturales desde la fecha de notificación, en caso contrario, su voto se computará como favorable al acuerdo adoptado en Junta, tal y como indica el art. 17.8 LPH.
Una vez expuestas las dos casuísticas existentes se deberá tener en cuenta la siguiente excepción:
La excepción a la instalación obligatoria del ascensor vendría dada por la incompatibilidad con la configuración del edificio, o cuando el montaje del ascensor lleve consigo la alteración de otros elementos comunes de forma importante o suponga un perjuicio directo para algún propietario.
