Reclamar una cuota impagada en una comunidad de propietarios ya no empieza en el juzgado. Desde el 3 de abril de 2025, antes de presentar una demanda civil hay que acreditar que se intentó resolver el conflicto por otra vía. Son los llamados MASC, y afectan de lleno a la gestión de la morosidad. Te explicamos qué son, cómo funciona ahora una reclamación paso a paso y por qué, bien utilizados, juegan a favor de la comunidad.
Qué son los MASC y de dónde salen
MASC significa Medios Adecuados de Solución de Controversias. Los introduce la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cuyo artículo 5 está en vigor desde el 3 de abril de 2025. Desde esa fecha, acudir previamente a un MASC es un requisito de procedibilidad: sin acreditar el intento, el juzgado no admite la demanda civil, salvo excepciones tasadas (tutela de derechos fundamentales, medidas cautelares o asuntos concursales, entre otras), tal y como recuerda la Sede Judicial Electrónica del Ministerio.
La ley admite varias fórmulas: negociación directa entre las partes, mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial, opinión de experto independiente o el proceso de abogacía colaborativa. Para una comunidad que reclama cuotas, la vía más habitual es la negociación directa documentada mediante requerimiento fehaciente.
Cómo se reclama ahora una deuda: paso a paso
- Certificación de la deuda y acuerdo de junta. Igual que antes: la junta aprueba la liquidación de la deuda y autoriza su reclamación (artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Requerimiento fehaciente con oferta de solución. Se envía al propietario deudor (burofax o medio equivalente que deje constancia de contenido, envío y recepción) detallando la deuda e invitándole a negociar o pagar.
- Plazo de respuesta. Si el deudor no contesta en un plazo de 30 días naturales desde la recepción, el intento de negociación se entiende terminado sin acuerdo y queda expedita la vía judicial.
- Documentar el intento. Todo el proceso debe quedar recogido por escrito: es la prueba que exigirá el juzgado como «documentación acreditativa del intento de actividad negociadora MASC».
- Demanda o monitorio. Con el intento acreditado, la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio de siempre. Los profesionales pueden generar el justificante en PIMASC, la plataforma oficial del Ministerio para acreditar el cumplimiento del requisito.
Ojo con los plazos: las cuotas prescriben
Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años (artículo 1966.3.ª del Código Civil, criterio consolidado por el Tribunal Supremo). El requerimiento fehaciente del MASC tiene aquí una segunda utilidad: interrumpe la prescripción. Aun así, no conviene dejar dormir las deudas: cuanto más antigua, más difícil de cobrar.
Por qué los MASC pueden beneficiar a la comunidad
- Muchos deudores pagan al recibir el requerimiento formal, sin necesidad de juicio, tasas ni esperas.
- Refuerza la posición procesal: si el deudor rechaza una oferta razonable y luego pierde el pleito, su negativa puede pesar en la condena en costas.
- Acelera el cobro real: un acuerdo de pago fraccionado firmado en semanas suele ser mejor para la tesorería de la comunidad que una sentencia a un año vista.
Preguntas rápidas
¿Puede el moroso simplemente ignorar el requerimiento?
Sí, pero le perjudica: pasados 30 días naturales sin respuesta, la comunidad ya puede demandar, y la falta de colaboración del deudor queda documentada ante el juez.
¿Esto retrasa las reclamaciones?
Añade un paso previo, pero bien gestionado apenas supone un mes, y evita muchos pleitos. La clave es activar el requerimiento en cuanto la junta aprueba la reclamación.
¿Quién debe encargarse de todo esto?
El administrador de fincas, coordinado con el servicio jurídico: redacción correcta del requerimiento, cómputo de plazos, acreditación documental y presentación del monitorio. Un requerimiento mal hecho puede suponer la inadmisión de la demanda.
En GESAHBOX lo gestionamos por ti
Nuestro departamento jurídico ya trabaja con el procedimiento MASC integrado: requerimientos fehacientes, negociación con el deudor, acreditación oficial y, si hace falta, la vía judicial. Si tu comunidad arrastra impagos, llámanos al 91 285 85 80 o escríbenos a comunicacion@gesahbox.es y te decimos en una primera consulta gratuita qué deudas son recuperables y cómo.
La otra cara: nuestra reflexión como administradores de fincas
Dicho todo lo anterior, no queremos ocultar nuestra opinión profesional: esta reforma también tiene una cara negativa que afecta directamente a las comunidades, y creemos que hay que explicársela a los vecinos con claridad.
Los administradores de fincas ya hacíamos, durante todo el año, una auténtica labor de solución amistosa: seguimiento de los recibos, avisos, llamadas, propuestas de fraccionamiento y, finalmente, la exposición del impago en la junta de propietarios, con el deudor citado y con derecho a explicarse. Ese recorrido —documentado en actas y comunicaciones— era en la práctica un intento de acuerdo mantenido durante meses, y bastaba como antesala para interponer la demanda. Ahora ese trabajo previo no computa por sí solo: hay que reformalizarlo en un requerimiento MASC con sus plazos y su acreditación.
¿El resultado? Más tiempo, más burocracia y más gastos, porque los trámites profesionales se pagan, y los paga la comunidad, es decir, los mismos vecinos que ya soportan al moroso. A esto se suma una inseguridad añadida: la validez de la acreditación del MASC queda a la interpretación del juzgado donde caiga el asunto. Lo que un juzgado admite como intento suficiente, otro puede rechazarlo, y ese riesgo lo asume la comunidad.
Sinceramente, dudamos de que esto sea un favor a las comunidades de propietarios. El objetivo declarado es descargar de demandas a unos juzgados saturados, pero se consigue levantando más muros para quien solo pretende cobrar lo que legítimamente se le debe, en detrimento de una agilidad que antes existía. Nuestra obligación como administradores es doble: cumplir el nuevo procedimiento con rigor para que ninguna reclamación se caiga por un defecto formal, y explicar a cada junta, con detalle y sin tecnicismos, por qué recuperar una deuda hoy cuesta más pasos que ayer. Eso haremos.
